Guadagnare con immobili ad alte prestazioni energetiche

Un saluto ai lettori dal Team Vendo e Affitto. Tante volte nella nostra attività ci vengono chieste spiegazioni in merito alla prestazione energetica degli edifici, non  solo da un punto di vista tecnico, ma anche economico: “che valore ha un immobile con delle prestazioni energetiche superiori?”

Per rispondere a questa domanda ci siamo avvalsi delle competenze del nostro arch. Marco Sacchetti, nostro stretto collaboratore proprio in materia di valorizzazione immobiliare ed efficientamento energetico.

Il contenuto dell’articolo sarà necessariamente generico, se vuoi una valutazione specifica per il tuo immobile contattaci pure a sansalvo@vendoeaffitto.com

A cura dell’arch. Marco Sacchetti

La certificazione energetica degli edifici comunemente detta APE (Attestazione di prestazione energetica, obbligatoria per l’affitto e la vendita di immobili) è una procedura codificata per valutare le prestazioni delle strutture edilizie relativamente ai consumi di energia. Inoltre, la classe energetica fornisce informazioni sui ‘costi energetici futuri’ e le principali caratteristiche dell’edificio sui quali è possibile effettuare interventi di miglioramento.

Nel dettaglio, il documento (prodotto anche dal nostro team di tecnici) mira a promuovere il miglioramento del rendimento energetico degli edifici, evidenziando i consumi di energia necessari per mantenere determinate condizioni di confort termico interno.

Sia la Regione Molise, L.R. 8/2015 che il sistema APE-Abruzzo gestiscono con modalità avanzate il CATASTO degli Attestati di Prestazione Energetica (APE) con l’acquisizione e il Controllo dei file XML.
Le funzionalità base dei sistemi sono: il Registro dei Certificatori, l’Anagrafe degli Edifici, l’Integrazione con il SIAPE (strumento nazionale per la raccolta degli Attestati di Prestazione Energetica (APE) di edifici e unità immobiliari, gestito da ENEA) e le altre basi di dati regionali. 

Come evidenzia anche la recente ricerca della Banca d’Italia sulla capitalizzazione della classe energetica degli edifici, l’importanza dell’APE determina i prezzi immobiliari e agisce sia come indicatore tecnico che come elemento di marketing. La relazione positiva tra il prezzo della casa e l’efficienza energetica, sottolinea l’impatto significativo di tali considerazioni sul mercato immobiliare italiano.

Inoltre, l’obbligo di inserire gli interventi di miglioramento della prestazione energetica (Direttiva IV 2002/91/CE, Direttiva EPBD IV che introduce anche il passaporto energetico e dall’altro lato la Classe Energetica, in particolare la Classe A4 che costituisce un elemento di ‘marketing immobiliare rendendo di fatto l’immobile più appetibile, tanto quanto altri aggettivi caratteristici del linguaggio degli annunci immobiliari, luminoso, centralissimo, finiture di lusso etc. 

Ma veniamo a noi, il numero di edifici in Classe A non rappresenta la maggioranza nelle nostre Regioni. Il Molise e l’Abruzzo sono infatti caratterizzate da circa il 60% (edifici in vendita e in affitto) di categoria F o G, vista l’età degli immobili in centro storico (svuotato dai suoi abitanti sedentari e riempiti da residenti stagionali spesso con affitti brevi) e caratterizzati da interventi migliorativi carenti vista la ristrettezza economica.

La fonte dati della ricerca, portale SIAPE curato da ENEA, sottolineano inoltre i limiti dovuti alla possibilità di comparazione delle classi energetiche e la eterogeneità delle diverse zone climatiche italiane. I dati sono relativi al periodo gennaio 2018 dicembre 2022 per tutto il territorio nazionale escluso Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta.

La ricerca, inoltre, sembra riferirsi alla sola Classe energetica che, nella legislazione italiana e regionale, è “mobile” e varia in base all’edificio di riferimento e alla località. Sarebbe altres interessante verificare la distribuzione rispetto al valore dell’indice EP in kWh/mq anno, valore che esprime l’effettiva prestazione energetica dell’immobile.

I risultati mostrano che la relazione tra prezzo della casa e efficienza energetica è positivamente monotona, ovvero all’aumentare dell’efficienza energetica (classe migliore) aumenta il prezzo. La differenza tra una abitazione in Classe G rispetto a una in Classe F è del 3%, valore che aumenta al 25% se confrontata con una Classe A.

La capitalizzazione varia in base alle zone climatiche e al territorio, la mappa con riportate le differenze di prezzo tra Classe G e Classe A mostra un’alta variabilità a livello provinciale, con maggiori differenze, anche oltre il 25%, nel Nord Italia, in particolare nelle province lombarde, piemontesi e del Friuli Venezia Giulia. Tali valutazioni risentono di un’alta dispersione dei dati, dell’assenza di microdati territoriali e della difficoltà di comparare le diverse località.

Inoltre, a detta di esperti ingegneri e professionisti del settore, la Classe Energetica  riferita a valori di indice EP invece che alla classe consentirebbe di eliminare parte della dispersione statistica dovuta alle caratteristiche dell’immobile o della zona climatica.

Va detto che attualmente il mercato immobiliare ignora l’indice EP e l’etichetta della classe energetica è considerato il principale marker di riferimento per il Real Estate e per alcune politiche pubbliche (come il salto di classe richiesto dal Superbonus).

Gli stessi esperti sottolineano la necessità di conoscere l’indice di prestazione energetica EP per distinguere tra le diverse zone climatiche, in quanto potrebbero esserci differenza nelle preferenze dei proprietari immobiliari rispetto all’efficienza energetica. 

In conclusione, la Classe Energetica, nonostante i suoi limiti, è un indicatore in grado di influenzare il mercato immobiliare.

Fonti utilizzate:

https://apeabruzzo.enea.it/index.php

https://www.ingenio-web.it/articoli/il-valore-immobiliare-della-classe-energetica-degli-edifici/

https://www.apemolise.enea.it/