Atto notarile e rischi nascosti: la sentenza che ogni venditore di casa deve sapere

In questa puntata della rubrica immobiliare, curata dal Team Vendo E Affitto, affrontiamo un argomento che va oltre le credenze comuni: il ruolo del notaio nella compravendita immobiliare. Partendo da una recente sentenza della Cassazione, la n. 486/2025, vedremo perché non basta l’accordo tra le parti e la firma del notaio sull’atto di compravendita per proteggere le parti da eventuali controversie e richieste di risarcimento danni.

Il principio del “neminem laedere”
Se è vero che il ruolo del notaio è quello di rogare gli atti richiesti, tranne quelli chiaramente nulli (ad esempio a causa di attività illecite), la legge gli impone anche di astenersi nei casi in cui, pur se l’atto non sia formalmente nullo, esso possa arrecare danni a terzi. Questo principio, noto come “neminem laedere”, è stato ribadito nella già citata sentenza della Cassazione Civile.

Firma del notaio non significa immunità da rischi futuri
Molti venditori e acquirenti ritengono erroneamente che la firma del notaio garantisca la sicurezza e non esponga a futuri problemi. Tuttavia, la sentenza evidenzia che un atto, pur essendo stato rogitato, non protegge automaticamente il venditore da future richieste di risarcimento.

Nel caso in esame, il notaio aveva proceduto al rogito pur essendo consapevole della carenza di legittimazione del richiedente, arrecando così un danno a un terzo titolare di garanzia. Questo episodio dimostra come un atto formalmente valido possa celare rischi che, se trascurati, possono sfociare in contenziosi successivi.

L’analisi documentale non basta
Un immobile ha due dimensioni: una formale (fatta di documenti che attestano i diritti) e una materiale, ovvero l’edificio stesso. In molti casi, queste due dimensioni non coincidono, rendendo insufficiente la sola analisi documentale per garantire la sicurezza delle parti.

Noi di Vendo E Affitto lo sappiamo bene, ed è per questo che lavoriamo in team con diverse professionalità per offrire i migliori standard di lavoro. In questo modo, sia il venditore che l’acquirente possono prevenire future controversie, assicurandosi che la transazione sia non solo formalmente corretta, ma anche sostanzialmente sicura e trasparente.

Se vuoi approfondire la nostra conoscenza o conoscere meglio i nostri servizi, visita il nostro sito www.vendoeaffitto.com.

Team Vendo E Affitto